Di cosa si tratta e come deve essere applicata
Quando mi trovo a valutare la locazione di un immobile residenziale ad uso abitativo, ho spesso notato che i proprietari non hanno le idee molto chiare su cosa sia la cedolare secca e sulla sua applicazione.
E’ il momento di fare chiarezza una volta per tutte su quest’annosa problematica.
L’aspetto fiscale è molto importante per non incappare in tassazioni troppo elevate, che rischiano di divorare la gran parte dei nostri introiti.
Ogni qual volta ci troviamo ad affittare il nostro appartamento possiamo decidere di applicare due differenti regimi fiscali: il regime ordinario o la cedolare secca. Quali sono le differenze?
Innanzitutto dobbiamo sapere che ci sono numerose imposte che gravano sulla locazione e le possiamo dividere in due grandi categorie: quelle dirette, applicate sul canone percepito, e quelle indirette, le quali si dividono a loro volta in imposta di bollo ed imposta di registro.
Il regime ordinario ad irpef prevede che il reddito derivante dalla locazione concorra a formare il reddito complessivo del locatore, andando quindi a sommarsi agli altri suoi redditi, per definire l’aliquota Irpef e le sue relative addizionali.
E’ importante sapere che il locatore non vedrà assoggettato a tassazione il totale del canone percepito, ma bensì una quota inferiore, con riduzioni legate alla tipologia contrattuale scelta. Per il contratto a canone libero dovrà considerare una riduzione del 5% del canone annuo, mentre il contratto a canone concordato gli permetterà di avere un’ulteriore riduzione del 30% del canone.
Le aliquote irpef si muovono secondo scaglioni di reddito così definiti:
-
fino a 15.000 euro aliquota Irpef 23%;
-
da 15.001 a 28.000 euro aliquota Irpef 27%;
-
da 28.001 a 55.000 euro aliquota Irpef 38%:
-
da 55.001 a 75.000 euro aliquota Irpef 41%;
-
oltre 75.000 euro aliquota Irpef 43%.
L’imposta di registro è commisurata al canone di locazione pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. Tale imposta viene calcolata come il 2% del canone annuo nel caso di fabbricati ad uso abitativo, tenendo sempre in considerazione che l’importo minimo è di 67,00 €. Tale imposta deve essere versata sia al momento della registrazione del contratto sia annualmente in egual misura al momento del rinnovo dell’annualità contrattuale. Vi è anche la possibilità di versare le imposte di registro di tutte le successive annualità al momento della registrazione del contratto, usufruendo così di una riduzione dell’importo totale. Nel caso di contratto a canone concordato, l’imposta di registro subisce uno sconto del 30% e di conseguenza ammonta all1,4% del canone annuo per gli immobili residenziali ad uso abitativo.
L’imposta di bollo è dovuta per ogni copia del contratto di locazione che si vuole registrare, considerando che il minimo è sempre di due copie. Dovrà essere applicata una marca da bollo da 16,00 € ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto e dei suoi allegati, tranne per le planimetrie, le quali dovranno avere ciascuna una marca da bollo da 16,00 €. Le marche da bollo devono avere data antecedente o contemporanea alla stipula del contratto, altrimenti dovrà essere pagata una sanzione.
La scelta del regime ordinario permette annualmente di aggiornare il canone di locazione, compresa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
La cedolare secca è stata istituita per favorire l’utilizzo dei contratti a canone concordato e quindi contratti con canoni di locazione decisamente più contenuti rispetto a quelli reali di mercato, per aiutare le fasce meno abbienti della popolazione a trovare più facilmente una casa in affitto. La sua applicazione comporta una serie di vantaggi sostanziosi rispetto al regime ordinario. Innanzitutto il canone annuo percepito non viene sommato agli altri redditi e quindi non va a concorrere alla definizione del reddito imponibile irpef. Per questo viene definita come imposta sostitutiva di irpef e sue addizionali.
La cedolare secca viene applicata sulla totalità del canone annuo percepito. Le imposte dirette hanno aliquote molto ridotte, pari al 21% del canone annuo per contratti liberi e pari al 10% per contratti concordati. Tale ultima aliquota è stata resa a regime dalla Legge di Bilancio del 2020.
Le imposte indirette vengono totalmente azzerate e non dovranno perciò essere pagate le imposte di registro e di bollo nel caso di registrazione, risoluzione o proroga del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica però la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Appare perciò decisamente più conveniente l’applicazione della cedolare secca, anche se non è tutto oro ciò che luccica. Infatti su tutti i redditi da locazione soggetti alla cedolare non possono essere applicati oneri deducibili e detrazioni di alcun tipo. Quindi nel caso avessimo la possibilità di recuperare una percentuale della ristrutturazione dell’appartamento, dobbiamo avere obbligatoriamente un altro reddito sul quale applicare le detrazioni, altrimenti rischiamo di perdere tali agevolazioni fiscali.
Questo particolare regime fiscale è facoltativo ed è possibile optarvi sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali.
L’applicazione della cedolare secca è possibile solo per le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo con categoria catastale da A1 ad A11 (esclusa la A10 – Uffici o studi privati) per soggetti privati e non società. Vengono perciò esclusi tutti quei soggetti che prendono l’unità in locazione per l’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni, anche se di fatto vanno ad ospitarvi propri dipendenti o collaboratori con intenti abitativi.
Come potete vedere, la materia fiscale è estremamente complessa ed in continuo divenire. Non è semplice seguire il percorso evolutivo della normativa e vi consiglio di affidarvi sempre ad commercialista competente per aiutarvi a valutare il regime fiscale più adatto alle vostre esigenze.
Dott. Edoardo Sarras
