I motivi per i quali è meglio vendere casa velocemente
Fin da quando ho mosso i primi passi come Agente Immobiliare, mi sono sentito ripetere da molti venditori “teniamo il prezzo alto perché si fa sempre in tempo ad abbassarlo”
Questo è il più grande errore che si può commettere nella vendita di un appartamento.
La speranza di molte persone è guadagnare più del valore reale dell’immobile e questa è una speranza lecita, la definirei più che altro un sogno, ma di difficile realizzazione. Le case non sono altro che beni di consumo e, come tutti gli altri beni appartenenti a questa categoria, hanno un valore ben definito, identificabile attraverso una precisa valutazione oggettiva di mercato. Iniziare la vendita con un prezzo più alto rispetto a quello reale, non solo fa perdere tempo inutilmente, ma soprattutto fa perdere denaro.
Secondo i principali studi internazionali, gli immobili devono essere venduti entro le prime 4-6 settimane per poter rimanere competitivi sul mercato, altrimenti il loro valore comincia progressivamente a diminuire. Questo graduale decremento, prima ancora che dal punto di vista economico, si manifesterà nella mente dei potenziali compratori interessati.
Gli acquirenti, nel vedere continuamente lo stesso immobile in vendita per parecchi mesi, cominceranno ad avere dubbi circa le sue qualità e di conseguenza il suo valore. La domanda che immediatamente si porranno è il perché questa casa non sia stata ancora venduta. Le risposte più plausibili sembreranno essere il prezzo troppo alto o l’esistenza di problemi che ne rallentano la vendita oppure che non si tratta un immobile così interessante come appare.
Questo mette in allarme il potenziale acquirente, il quale tenderà ad evitare di visionare l’immobile, ritenendolo una probabile perdita di tempo.
Gli unici che saranno disposti a vedere la casa saranno i ben noti turisti del mattone, persone che hanno molto tempo libero e lo passano a visionare immobili in vendita senza comprare mai nulla, oppure coloro che cercano l’occasione e sono disposti ad acquistarla solo ad un prezzo decisamente più basso rispetto a quello proposto, perché vedono nella lunga presenza sul mercato l’occasione d’oro per comprare un immobile a basso prezzo.
Per capire bene l’importanza del tempo nella vendita, dobbiamo anche considerare lo stato in cui versa l’attuale mercato immobiliare italiano.
Nell’era pre-covid, si stava vivendo un leggero ma costante calo dei prezzi, che nel breve periodo probabilmente non sarebbe risultato molto sostanzioso, ma se la casa fosse rimasta per troppo tempo invenduta avrebbe potuto portare ad un deprezzamento importante.
Nell’era post-covid, ancora non si hanno proiezioni certe e affidabili di come la pandemia modificherà il mercato, ma sono tutti concordi che ci saranno, nel medio-lungo termine, delle ripercussioni in negativo sull’andamento dei prezzi.
Infine c’è un aspetto importante a cui poche persone pensano, ossia le spese e i potenziali rischi che gravano quotidianamente sull’immobile. Per spese intendo le imposte, come imu e tari; gli oneri condominiali ordinari; le utenze di luce, acqua e gas, oltre alla manutenzione ordinaria, come la potatura di alberi o controlli della caldaia. Queste spese devono essere ben calcolate perché, sommandosi tra loro nel lungo periodo, possono portare ad uscite molto sostanziose.
Ovviamente bisogna anche considerare gli eventuali rischi dovuti al possesso di un immobile, come la possibilità di interventi di manutenzione straordinaria privati o deliberati dal condominio, come il rifacimento del tetto o della facciata oppure il ripristino di una tubatura dopo una rottura.
In conclusione il mio consiglio è quello di non perdere tempo provando a realizzare un importo troppo alto perché le probabilità di realizzo sono ridotte al lumicino.
Chi vuole veramente vendere il proprio immobile, senza perdere tempo prezioso inutilmente, deve andare diritto alla metà, affidandosi ad un Agente immobiliare professionale che lo aiuti ad individuare il suo reale valore e a sviluppare un’adeguata promozione dell’immobile, con l’obiettivo di rendere ancora più rapida e soddisfacente la vendita.
Dott. Edoardo Sarras
